土地家屋調査士に相談しないデメリット

土地を売却する場合の「境界明示」について

土地の売却仲介を不動産業者に依頼すると、売主の責任として「境界明示」を指示されるケースが大半です。
不動産業者から土地家屋調査士や測量士の紹介を受け、「境界明示」を測量業者に依頼するケースは費用が発生します。

ところが、現地に境界杭が全部入っている場合や、ブロック塀が設置してあり境界標識も全て設置してある場合等は「境界は明示済み」と言っても良いでしょう。

前述した不動産売買における「境界明示義務」はこれで事足りる訳で、測量業者に依頼する必要もない訳ですが、強いて言えば、境界＝筆界とは限りません。

土地の所有権移転登記は土地の筆界範囲の所有権を移転する訳で、境界明示された範囲が筆界範囲でないと、後々問題が発生しかねません。
単に「境界明示」と言っても、実はその先には難解な法理論（筆界論）が控えています。
「境界＝筆界とは限らない」と言った認識を持っている土地家屋調査士に相談しないと実は厄介なのです。

「境界明示」と「境界確定」の違いについて

「境界明示」も「境界確定」も不動産登記法等に明記されている法令用語ではありませんが、不動産取引に一般的よくに使われている用語です。
次のような一般的理解がされているようです。

「境界明示」とは対照土地の境界が現地で、境界標識や境界塀等で明確に確認できる状態になっている事で、必ずしもその土地の測量（境界杭の測量）を必要とするものでは無いようです。また、隣接関係者の境界杭に対する立会い、確認、押印も求めていないようです。
つまり、現地が正しい境界を示していると言った客観的根拠は、現地の安定性（隣接関係者等から苦情等がない事）以外は無い事になります。

「境界確定」とは対照土地の境界が現地で明確なことに加え、現地明示された境界が正しい客観的根拠（隣接土地所有者が現地の境界を確認した事を示す押印書類）が揃っている事を指しています。
加えて言えば、客観的根拠を示す押印書類とは、確認した位置が判る測量図に押印されていなければ意味がありません。つまり「境界確認」＝「確定測量図作成」と言えます。

土地売買にあたって仲介の不動産業者の方々は「確定測量をお願いします」とサラッと売主に言ってくる筈です。
土地家屋調査士が作成した「確定測量図＋境界確認書（押印）」であれば不動産業者の方は安心できるのです。

境界確認の方法について

既に境界明示されている状態の土地とは前述したとおり、境界標が設置されている訳なので、測量作業はともかく、確認作業は「その設置済み境界標を隣接土地所有者と共に立会い、確認し、了解を得ればよいのだ。自分で簡単にできる。」と思われがちですが、実はそうだと言えないところがあります。

境界＝筆界ではないケースがあるからです。
筆界とは現地の境界標の位置や、所有者間で合意した位置そのものがズバリ筆界位置になるとは限らないのです。

例えば　法務局に提出されている地積測量図と現地に存する境界標の位置（寸法）が合わないケースが稀にあります。
測量誤差は認められていますが、誤差を大幅に超える差があった場合、その原因を探求する必要が出てきます。

現地の境界標識の位置が違うのか
それとも、提出されている地積測量図が間違ているのか

現地の境界標の位置が違っていて、違っている差分の土地がどちらかの土地に取り込まれているケースは、その差分の土地は元の筆界から測量、分筆して、現在の境界に合うように登記処理をしなければならないような場合もあります。

提出されている地積測量図が間違っていることが明白ならば、地積更正登記等、測量、登記手続きが必要です。

要は、資料を収集して、現地調査、現地測量しなければ現地の境界標が正しいかどうか正確には判らない事になります。
やはり　土地家屋調査士に筆界確認や、確定測量を依頼しないと手戻りや、後日、厄介な問題だ出てくる可能性があります。

土地家屋調査士と測量士の違い

測量に関する資格として土地家屋調査士と測量士の資格があります。

その違いは　簡単に言うと
不動産の表示に関する登記に必要な測量は土地家屋調査士
公共測量（役所が実施する測量）を請負うのに必要な測量業登録には測量士が在籍している事
です。

つまり、民間の不動産取引に必要な土地の境界（筆界）確認や確定測量を行い、地積更正登記や分筆登記等の登記申請を代行できる資格者は土地家屋調査士であり、測量士ではない事になります。
先ほど述べた筆界と現地の境界のくい違いがある時はやはり、境界＝筆界にしていかなければ後々厄介です。
例えば現地のブロック塀の位置（お互いに境界線として認識している）が筆界線と異なっている場合はお互いに納得づくの良好な関係にある今は良いかもしれませんが、所有者が変わると同じとは限りません。
ブロック塀を壊して正しい筆界線上に作り直すか、若しくは現在の境界線（ブロック塀位置）に沿って分筆し、筆界線と新たな境界線（ブロック塀に沿って分筆して新たに出来た境界線）に囲まれた土地の所有権を移転する等の登記処理が必要です。

これには土地家屋調査士が主体となって手続きを進める必要があり、測量士の業務分野ではありません。

民間の測量は土地家屋調査士、測量士などの資格者でなくとも測量ができる技術を持っている人であれば、誰でも良い事になります。
しかし、登記申請の代行は土地家屋調査士の仕事になります。
やはり、土地家屋調査士に依頼しなければ土地取引に必要な「境界」に支障をきたします。

測量・登記・許認可申請が一貫処理できる資格者に相談しないデメリット

土地を利用するには様々な手続きが必要です。

測量・登記の専門家は土地家屋調査士ですが、農地の転用許可申請や開発行為の許可申請は行政書士の業務分野です。

しかし、行政書士は扱う業務範囲が広く、行政書士であれば誰でも土地関連の許認可申請代行がスムーズにできる技量を持ち合わせている訳ではありません。
その道に特化した行政書士でなければなりません。

一方、農地転用許可申請などの申請代行を行政書士以外が行うことは、仮に申請がスムーズにできたとしても、行政書士法違反と言わざるを得ません。

現地の測量や調査、設計できる行政書士つまり、土地家屋調査士や測量士、建築士などの技術系資格を併せ持つ行政書士に相談しないと、時間のロスや無駄な経費が発生します。

お客様が資格者に相談しないでいるとデメリットが生じます。